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由于碧桂園控股有限公司 （股票代號(hào)：2007.hk，以下簡(jiǎn)稱碧桂園）在2017年度提早采用新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并披露了有驚人表現(xiàn)的新收入準(zhǔn)則下首份房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表（2017中期報(bào)告），使這家著名的房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)行業(yè)中也“一戰(zhàn)成名”。
筆者于2017年9月13日發(fā)布文章《如何理解碧桂園提前采用新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響》，對(duì)碧桂園提前采用新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響以及相關(guān)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行分析，并轉(zhuǎn)載了碧桂園在新收入準(zhǔn)則下的收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策及相關(guān)披露。此后，對(duì)于房地產(chǎn)收入確認(rèn)在哪些情況下才能按照某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)確認(rèn)收入（即按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入），業(yè)內(nèi)展開(kāi)了熱烈的討論，但由于當(dāng)時(shí)碧桂園收入確認(rèn)的細(xì)節(jié)披露不多，難以判斷其將部分業(yè)務(wù)判斷為屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)依據(jù)哪些事實(shí)和證據(jù)。
筆者一直對(duì)這個(gè)中國(guó)新收入準(zhǔn)則實(shí)施首例頗感興趣，因此也持續(xù)跟蹤碧桂園的后續(xù)公告。碧桂園的2017年報(bào)于2018年4月13日公布后，筆者迫不及待地查閱2017年財(cái)務(wù)報(bào)告和審計(jì)報(bào)告相關(guān)內(nèi)容，期望能夠從中找到此前諸多疑惑的答案。
在此之前，我們還是先簡(jiǎn)要回顧下新收入準(zhǔn)則下關(guān)于屬于某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)的判斷條件。下面兩部分【】?jī)?nèi)容直接摘自此前文章《如何理解碧桂園提前采用新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響》，熟悉的讀者可直接跳過(guò)。
【按照新的收入準(zhǔn)則規(guī)定：“滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：
（一）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。
（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品。
（三）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。
具有不可替代用途，是指因合同限制或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)的款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力。”】
【上述三個(gè)條件滿足其一，即可認(rèn)定為屬于某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)。其中第一種情形是指客戶在每項(xiàng)交易處理過(guò)程中同時(shí)取得和消耗相關(guān)的利益，例如提供保潔服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)通常不可能出現(xiàn)這種情況；第二種情形是指在企業(yè)履約過(guò)程中客戶始終能夠控制履約活動(dòng)產(chǎn)生的商品或服務(wù)，例如在客戶的土地上為其建造房屋建筑物，房地產(chǎn)企業(yè)的部分代建業(yè)務(wù)可能屬于這種情況；第三種情形是指建造只有客戶能夠使用的專項(xiàng)資產(chǎn)或者按照客戶的指示定制資產(chǎn)的建造，同時(shí)對(duì)已完成的部分工作已經(jīng)收到款項(xiàng)或有權(quán)收取款項(xiàng)，例如客戶定制產(chǎn)品且已不可撤銷地預(yù)付全款?！?/p>
碧桂園2017年報(bào)中完整披露了整個(gè)2017年度執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響。這些數(shù)據(jù)可以看本文附送的資料或者查閱碧桂園2017年報(bào)原文（點(diǎn)擊左下角“閱讀原文”可以查看）。筆者不關(guān)心這些數(shù)字，只關(guān)心收入確認(rèn)的細(xì)節(jié)。因此對(duì)2017年報(bào)中相關(guān)內(nèi)容首先進(jìn)行快速瀏覽，之后對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容認(rèn)真研讀?，F(xiàn)將研讀情況報(bào)告給讀者們。
羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所為碧桂園出具的2017年標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告（即獨(dú)立核數(shù)師報(bào)告）中將“按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入確認(rèn)”作為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)披露。此時(shí)我們終于切實(shí)感受到新審計(jì)報(bào)告準(zhǔn)則改革對(duì)報(bào)告使用者的好處——能夠了解到審計(jì)師對(duì)于這一關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)理解、判斷以及應(yīng)對(duì)措施，讓報(bào)告使用者管中窺豹，洞見(jiàn)審計(jì)過(guò)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
從碧桂園審計(jì)報(bào)告關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)的披露中，我們可以獲得如下重要信息：
1.管理層對(duì)部分收入按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的理由
“本集團(tuán)的履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合同期間內(nèi)有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)時(shí)，本集團(tuán)按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)出售物業(yè)的收入”
2.管理層關(guān)于具有不可替代用途的判斷
“由于與客戶的合同限制，本集團(tuán)不得更改或替換物業(yè)單元，或改變物業(yè)單元的用途，因此本集團(tuán)并不能將該物業(yè)單元用于其他用途。”
3.管理層關(guān)于可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)的判斷
“本集團(tuán)是否有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)并采用在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入，取決于銷售合同條款約定和該合同適用的法律解釋。這些決定需要重大會(huì)計(jì)判斷。關(guān)于銷售合同可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)，本集團(tuán)獲得了法律顧問(wèn)的意見(jiàn)。”
4.審計(jì)師對(duì)管理層關(guān)于可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)判斷的審計(jì)程序
（1）了解并評(píng)估了管理層在識(shí)別銷售合同有無(wú)付款請(qǐng)求權(quán)并進(jìn)行分類的程序。
（2）復(fù)核了樣本合同的關(guān)鍵條款以評(píng)估本集團(tuán)的現(xiàn)時(shí)付款請(qǐng)求權(quán)。
（3）獲得并復(fù)核了本集團(tuán)法律顧問(wèn)的意見(jiàn)書，特別是關(guān)于法律顧問(wèn)對(duì)適用的當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的解釋及其對(duì)本集團(tuán)可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)的影響。
（4）評(píng)估了管理層聘請(qǐng)的法律顧問(wèn)的能力、經(jīng)驗(yàn)和客觀性。
5.審計(jì)師對(duì)管理層將部分收入按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的觀點(diǎn)
“我們認(rèn)為管理層用以確定本集團(tuán)是否有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)，整體成本預(yù)算完整性，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入時(shí)在報(bào)告日已完成履約義務(wù)的進(jìn)度準(zhǔn)確性的重大會(huì)計(jì)判斷及估計(jì)能夠被可獲取的證據(jù)支持。”
至此，關(guān)于碧桂園采用新收入準(zhǔn)則后對(duì)于部分收入按一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)是否恰當(dāng)?shù)臓?zhēng)議基本可以消除。PWC的審計(jì)師已經(jīng)非?？隙ǖ卣J(rèn)定相關(guān)會(huì)計(jì)處理是恰當(dāng)?shù)?，且有足夠證據(jù)支撐。同時(shí)也讓大家看到審計(jì)師是如何實(shí)施必要程序?qū)芾韺又卮笈袛噙M(jìn)行驗(yàn)證復(fù)核的。
我們看到在確認(rèn)管理層這一重大判斷過(guò)程中，審計(jì)師關(guān)注的要點(diǎn)包括：（1）合同關(guān)鍵條款；（2）法律顧問(wèn)的意見(jiàn)書。
通過(guò)分析和復(fù)核合同關(guān)鍵條款，審計(jì)師認(rèn)定所謂可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)有合同條款支持。
通過(guò)查看法律顧問(wèn)出具的法律意見(jiàn)書，審計(jì)師知悉法律專業(yè)人士亦認(rèn)可管理層擁有該項(xiàng)可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)。
通過(guò)對(duì)該法律顧問(wèn)獨(dú)立性和勝任能力的核查，審計(jì)師認(rèn)為該法律顧問(wèn)的法律意見(jiàn)書可以作為有效證據(jù)。
從這些程序的描述中還可以感覺(jué)到，這些存在可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)的房地產(chǎn)銷售合同應(yīng)該并非適用中國(guó)內(nèi)地法律，否則應(yīng)該不會(huì)提及“法律顧問(wèn)對(duì)適用的當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的解釋及其對(duì)本集團(tuán)可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)的影響”，若確實(shí)如此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)冀望新收入準(zhǔn)則增加利潤(rùn)的夢(mèng)想可能將破滅。
盡管碧桂園2017年報(bào)披露的內(nèi)容還不能完全揭開(kāi)其在新收入準(zhǔn)則下按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)部分房地產(chǎn)收入的詳情，但已足夠。
已足夠我們相信管理層做出這些判斷的恰當(dāng)性，已足夠讓我們看到新收入準(zhǔn)則下如何才能按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)房地產(chǎn)收入，已足夠心領(lǐng)神會(huì)的同行們馬上研究如何修改合同條款，如何聘請(qǐng)適當(dāng)?shù)姆深檰?wèn)，為可能符合在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)條件的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做好充分準(zhǔn)備。
碧桂園提前執(zhí)行新收入準(zhǔn)則，是當(dāng)前新收入準(zhǔn)則下極為少見(jiàn)的公開(kāi)案例，并且已經(jīng)成為經(jīng)典案例，甚至必將走入課堂，成為難得的案例教程。有興趣的朋友一起來(lái)圍觀學(xué)習(xí)吧！
附件：
碧桂園2017年報(bào)內(nèi)容節(jié)選
（摘自碧桂園2017年報(bào)，序號(hào)為轉(zhuǎn)載者添加）
1. 關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)
關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)是根據(jù)我們的專業(yè)判斷，認(rèn)為對(duì)本期綜合財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)最為重要的事項(xiàng)。這些事項(xiàng)是在我們審計(jì)整體綜合財(cái)務(wù)報(bào)表及出具意見(jiàn)時(shí)進(jìn)行處理的。我們不會(huì)對(duì)這些事項(xiàng)提供單獨(dú)的意見(jiàn)。
我們?cè)趯徲?jì)中識(shí)別的關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)概述如下：
*按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入確認(rèn)
*在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的評(píng)估
2.收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策
根據(jù)本集團(tuán)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中出售物業(yè)及服務(wù)的應(yīng)收款的公允價(jià)值計(jì)量收入。收入以扣除折扣以及抵銷與本集團(tuán)公司間內(nèi)部銷售后來(lái)列示。當(dāng)收入能被可靠計(jì)量或未來(lái)經(jīng)濟(jì)收益很可能流入本集團(tuán)或如下所述本集團(tuán)的各項(xiàng)活動(dòng)滿足特定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入。
(i) 出售物業(yè)和建筑服務(wù)
收入在資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)確認(rèn)。資產(chǎn)的控制權(quán)是在一段時(shí)間內(nèi)還是某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移，取決于合同的條款約定與適用于合同的法律規(guī)定。如果本集團(tuán)滿足下列條件時(shí)，資產(chǎn)的控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)移：
*本集團(tuán)履約過(guò)程中，客戶同時(shí)收到且消耗由本集團(tuán)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益；或
*本集團(tuán)創(chuàng)建和增強(qiáng)由客戶控制的資產(chǎn)；或
* 本集團(tuán)的履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合同期間內(nèi)有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)。
如果資產(chǎn)的控制權(quán)在一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移，本集團(tuán)按在整個(gè)合同期間已完成履約義務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行收入確認(rèn)。否則，收入于客戶獲得資產(chǎn)控制權(quán)的某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。
本集團(tuán)在報(bào)告日根據(jù)已完成履約義務(wù)的進(jìn)度對(duì)來(lái)自于在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入類型的出售物業(yè)合同確認(rèn)收入。已完成履約義務(wù)的進(jìn)度按本集團(tuán)為完成履約義務(wù)而發(fā)生的支出或投入來(lái)衡量，該進(jìn)度基于每份合同截至報(bào)告期末已發(fā)生的成本在預(yù)算成本中的占比來(lái)計(jì)算。
對(duì)于在某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移物業(yè)控制權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷售合同，收入于客戶獲得實(shí)物所有權(quán)或已完工物業(yè)的法定所有權(quán)且本集團(tuán)已獲得現(xiàn)時(shí)的付款請(qǐng)求權(quán)并很可能收回對(duì)價(jià)時(shí)確認(rèn)。
在確定合同交易價(jià)格時(shí)，若融資成份重大，本集團(tuán)將根據(jù)合同的融資成份來(lái)調(diào)整合同承諾對(duì)價(jià)。
對(duì)于建筑服務(wù)，本集團(tuán)創(chuàng)建和增強(qiáng)由客戶控制的資產(chǎn)，對(duì)此本集團(tuán)根據(jù)履約義務(wù)滿足按在一段時(shí)間內(nèi)的條件確認(rèn)收入，并基于每份合同截止報(bào)告期末已發(fā)生的成本在預(yù)算成本中的占比來(lái)評(píng)估特定交易的完成情況。
(ii) 酒店經(jīng)營(yíng)
酒店經(jīng)營(yíng)收入于提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間確認(rèn)。
(iii) 物業(yè)管理
物業(yè)管理產(chǎn)生的收入于提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間確認(rèn)。本集團(tuán)為每月提供的服務(wù)開(kāi)出固定金額賬單，并將本集團(tuán)有權(quán)開(kāi)立發(fā)票且與已完成的履約價(jià)值直接匹配的金額確認(rèn)為收入。
就按包干制管理的物業(yè)所得物業(yè)管理服務(wù)收入而言，若本集團(tuán)作為委托人且主要負(fù)責(zé)向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，本集團(tuán)將已收或應(yīng)收業(yè)主的費(fèi)用確認(rèn)為收入并將所有相關(guān)物業(yè)管理的成本確認(rèn)為服務(wù)成本。就按酬金制管理的物業(yè)所得物業(yè)管理服務(wù)收入而言，本集團(tuán)將傭金費(fèi)（按物業(yè)單元的已收或應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)總額之一定比例計(jì)算）確認(rèn)為收入，以安排及監(jiān)控其他供應(yīng)商向業(yè)主提供的服務(wù)。
倘合同涉及多項(xiàng)服務(wù)的提供，交易價(jià)將根據(jù)其相對(duì)獨(dú)立的售價(jià)分配至各項(xiàng)履約義務(wù)。倘獨(dú)立的售價(jià)無(wú)法直接觀察，則會(huì)基于預(yù)期成本加利潤(rùn)或經(jīng)調(diào)整的市場(chǎng)評(píng)估法進(jìn)行估計(jì)（取決于可觀察資料的可用性）。
(iv) 物業(yè)投資
經(jīng)營(yíng)租約下出租物業(yè)的租金收入按租約期采用直線法確認(rèn)。
3.會(huì)計(jì)政策變動(dòng)
本集團(tuán)選擇在2017財(cái)政年度提早采納香港會(huì)計(jì)師公會(huì)發(fā)布的香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)「與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入」（「香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)」），因?yàn)樾碌臅?huì)計(jì)準(zhǔn)則可以為報(bào)表使用者評(píng)估與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入和現(xiàn)金流量的性質(zhì)、金額、時(shí)點(diǎn)和不確定性提供更加相關(guān)的信息。自2017年1月1日起采納了香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，導(dǎo)致了會(huì)計(jì)政策的改變和綜合財(cái)務(wù)報(bào)表確認(rèn)金額的調(diào)整。
本集團(tuán)選擇使用修正過(guò)的追溯方法向香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)過(guò)渡，即根據(jù)首次執(zhí)行該收入準(zhǔn)則時(shí)的累計(jì)影響數(shù)，在2017財(cái)政年度調(diào)整本年年初留存收益余額。本集團(tuán)選擇了適用于已完成合同的簡(jiǎn)化處理辦法，沒(méi)有對(duì)在2017年1月1日前已完成的合同進(jìn)行重述。因此，集團(tuán)未重述比較期間數(shù)據(jù)。
香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)取代了香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)「收入」（「香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)」）和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)「建造合同」（「香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第11號(hào)」）中涉及收入和成本的確認(rèn)、分類和計(jì)量。應(yīng)用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響如下：
合同資產(chǎn)和負(fù)債的列示
重分類于2017年1月1日起進(jìn)行，以符合香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)所用的術(shù)語(yǔ)：
* 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有關(guān)的對(duì)工程進(jìn)度款的合同負(fù)債在以往年度列示為預(yù)收客戶賬款。
* 與建筑活動(dòng)有關(guān)的合同資產(chǎn)在以往年度列示為貿(mào)易及其他應(yīng)收款 — 合約工程的應(yīng)收客戶款項(xiàng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理
在以往年度的報(bào)告期間，當(dāng)銷售合同的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在交付物業(yè)所有權(quán)的特定時(shí)點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，而非按建造進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)。
根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，本集團(tuán)在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合約期間內(nèi)有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)。本集團(tuán)根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。
計(jì)入損益的累計(jì)確認(rèn)收入超過(guò)向客戶累計(jì)收取的款項(xiàng)的差額確認(rèn)為合同資產(chǎn)。向客戶累計(jì)收取的款項(xiàng)超過(guò)計(jì)入損益的累計(jì)確認(rèn)收入的差額確認(rèn)為合同負(fù)債。
合同成本的會(huì)計(jì)處理
在應(yīng)用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)后，為獲得合同而直接產(chǎn)生的印花稅和銷售傭金如果預(yù)計(jì)可收回，則可資本化并記錄在合同資產(chǎn)中。
重大融資成份的會(huì)計(jì)處理
對(duì)于客戶支付款項(xiàng)與承諾的物業(yè)或服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間的期限超過(guò)一年的合同，合同的交易價(jià)格因包含融資成份的影響而進(jìn)行調(diào)整，如重大。
4.重要會(huì)計(jì)估計(jì)及判斷
用于編制綜合財(cái)務(wù)報(bào)表的估計(jì)及判斷，乃基于過(guò)往經(jīng)驗(yàn)及其他因素，包括預(yù)期日后在有關(guān)情況下相信合理出現(xiàn)的事件而作出。本集團(tuán)作出有關(guān)未來(lái)的估計(jì)及假設(shè)。按此規(guī)范，所作的會(huì)計(jì)估計(jì)甚少與有關(guān)的實(shí)際結(jié)果相同。下文所述的估計(jì)及假設(shè)可能會(huì)對(duì)下一個(gè)財(cái)政年度資產(chǎn)與負(fù)債的賬面值造成重大影響。
(a) 收入確認(rèn)
在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且在整個(gè)合約期間內(nèi)有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)的情況下，本集團(tuán)按在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入；除此之外，本集團(tuán)在買房者取得已完工物業(yè)控制權(quán)的某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。由于與客戶的合同限制，本集團(tuán)不得更改或替換物業(yè)單元，或改變物業(yè)單元的用途，因此本集團(tuán)并不能將該物業(yè)單元用于其他用途。但是，本集團(tuán)是否有就累計(jì)至今已完成的履約部分的可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)并采用在一段時(shí)間內(nèi)的方法確認(rèn)收入，取決于每個(gè)合同條款約定和該合同適用的法律解釋，以及需要重大會(huì)計(jì)判斷。
關(guān)于銷售合同可強(qiáng)制執(zhí)行的付款請(qǐng)求權(quán)，本集團(tuán)獲得了法律顧問(wèn)的意見(jiàn)?；诜深檰?wèn)的意見(jiàn)，管理層通過(guò)判斷將銷售合同進(jìn)行分類：有付款請(qǐng)求權(quán)的合同和沒(méi)有付款請(qǐng)求權(quán)的合同。
本集團(tuán)在報(bào)告日根據(jù)已完成履約義務(wù)的進(jìn)度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入。該履約進(jìn)度的計(jì)量基于本集團(tuán)為滿足履行義務(wù)時(shí)已發(fā)生的實(shí)際支出或者預(yù)計(jì)投入。本集團(tuán)在報(bào)告日根據(jù)已完成履約義務(wù)的進(jìn)度對(duì)來(lái)自于在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入的物業(yè)出售合同確認(rèn)收入。已完成履約義務(wù)的進(jìn)度按本集團(tuán)為完成履約義務(wù)而發(fā)生的支出或投入來(lái)衡量，該進(jìn)度基于每份合同截至報(bào)告期末已發(fā)生的成本在預(yù)算成本中的占比來(lái)計(jì)算。本集團(tuán)根據(jù)物業(yè)類型、總建筑面積和可售面積進(jìn)行了成本分?jǐn)?。管理層需要就整體成本預(yù)算的完整性和物業(yè)出售合同在報(bào)告日已完成履約義務(wù)的進(jìn)度的準(zhǔn)確性進(jìn)行重大會(huì)計(jì)判斷及估計(jì)。本集團(tuán)制定了月度編制預(yù)算成本和估計(jì)完工進(jìn)度的標(biāo)準(zhǔn)辦法，其中管理層復(fù)查合同的建造進(jìn)度和履約義務(wù)的程度。管理層復(fù)查的內(nèi)容包括但不限于，為完成履約義務(wù)而產(chǎn)生的成本。未來(lái)期間成本估算變動(dòng)可能對(duì)確認(rèn)本集團(tuán)的收入產(chǎn)生影響。在作出上述估計(jì)時(shí)，本集團(tuán)依靠過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和建造商和監(jiān)理方的工作，如適用。
(b) 在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)
截止2017年12月31日，在建物業(yè)和持作銷售的已落成物業(yè)的總金額分別為人民幣459,762,485,000元（2016年12月31日：人民幣268,725,626,000元）和人民幣27,886,487,000元（2016年12月31日：人民幣30,885,254,000元），約占集團(tuán)總資產(chǎn)的46%（2016年12月31日：51%）。本集團(tuán)根據(jù)在建物業(yè)和持作銷售的物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值評(píng)估賬面價(jià)值。在建物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值根據(jù)管理層考慮現(xiàn)行市場(chǎng)情況的銷售價(jià)格，減去適用的變動(dòng)銷售費(fèi)用以及預(yù)期的完工成本確定。持作銷售的已落成物業(yè)的可實(shí)現(xiàn)價(jià)值根據(jù)管理層考慮現(xiàn)行市場(chǎng)情況的銷售價(jià)格，減去變動(dòng)銷售費(fèi)用確定。根據(jù)管理層的最佳估計(jì)，于2017年12月31日，本年度的在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)無(wú)重大減值損失。
(c) 所得稅及遞延稅款
對(duì)所得稅厘定撥備時(shí)，需要作出重要的判斷。在正常業(yè)務(wù)過(guò)程中，許多交易及計(jì)算的最終厘定是不確定的。當(dāng)最終的稅款結(jié)果與最初記賬金額不同時(shí)，有關(guān)差額將影響厘定期間的所得稅和遞延稅款撥備。
當(dāng)管理層認(rèn)為將來(lái)可能有應(yīng)課稅利潤(rùn)以抵銷暫時(shí)性差異或可使用稅務(wù)虧損時(shí)，有關(guān)若干暫時(shí)性差異及稅務(wù)虧損的遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)予以確認(rèn)。實(shí)際應(yīng)用結(jié)果可能不同。
5.收入及分部資料（節(jié)選）
相關(guān)資料：
如何理解碧桂園提前采用新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
